32 решенные проблемы
0
1
1200
, 30 сент. 2017, 13:30
Архитектура, Удобный город

Реновация? Реконструкция!

Когда в Москве заговорили о реновации, то само это слово поначалу ассоциировалось с обновлением, с чем-то, что кардинально меняет сам дом. Но всем быстро стало понятно, что реновация в представлении московских властей – это нечто совсем иное, связанное, в первую очередь, с разрушением. Тем не менее, существует и реальная возможность обновления нынешних пятиэтажек - их реконструкция. Этот путь был уже ранее опробован и в Москве, и в Калининграде, в Восточной части Германии (на территории бывшей ГДР), в странах Балтии. Существуют разные проекты реконструкции пятиэтажек, для каждого дома подбирается свой индивидуальный проект. Специалисты утверждают, что реставрация дома обходится гораздо дешевле его сноса и строительства нового. При этом жители остаются в своём привычном районе, и часто работы проводятся без отселения. Чтобы это было интересно инвесторам, дом может быть надстроен несколькими этажами, жильё в которых будет потом продано и окупит затраты по реставрации дома. А жители дома могут приобрести дополнительные квартиры в своём доме по льготной цене, ненамного превышающей себестоимость.

f7492f07e3a0d55a1483fbcb3a243e9f.jpgЭскиз дома после реконструкции

Жители пятиэтажек, которые сумели выйти из реновации, стали задумываться о том, что им делать со своим домом дальше. Многим очевидно, что если жители дома сумели отбиться от сноса сейчас, это вовсе не означает, что от них отстали навсегда и больше никогда к их дому не подступятся. Да и проблемы старения коммуникаций и небольших площадей квартир остаются. Поэтому реставрация может оказаться хорошим вариантом. Тем более, что этим занимаются довольно давно, но пока в небольших масштабах.

Многие слышали про пример дома №32 на ул. Мишина в Москве, где ещё в 2012 году по инициативе жителей была проведена реконструкция с надстройкой 4-этажного дома до 9 этажей (включая мансардный этаж). Есть пример реконструкции типового панельного дома №4 на Химкинском бульваре в столице, который был надстроен тремя этажами плюс мансардный этаж. При этом площадь существующих квартир увеличилась в среднем на 18 кв.м. за счёт обстройки дома внешним периметром новых стен, которые становятся несущими для надстроенных этажей. Так что успешные примеры реализации таких проектов есть как в Москве и Подмосковье (в Лыткарино, к примеру), так и в других городах России.

da8a7685c8d17e7b9a3355f4a7bcf219.jpg

Фото: Вадим Кантор

Каждый вторник и четверг вечерам в офис компании «Городская реконструкция пятиэтажек» приходят жители. Компания существует более двух лет и занимается продвижением идеи реконструкции пятиэтажных домов, беря на себя роль и организатора процесса, и посредника между жителями, городом и застройщиком. Компания ведёт проект с самого начала (помощь жителям в проведении собраний) до финала – сдачи дома госкомиссии. «Мы находим архитекторов, которые составят проект для конкретного дома, в этом нам помогает архитектурная мастерская Алексея Кротова. Есть разные участники процесса – жители, застройщик, которого предоставляет город (это обязательное условие), Москомархитектура. Каждый участник процесса (ЖСК, жители, застройщик, инвесторы и т.д.), выполняющий свой объём работ, получает свои квартиры, которые потом продаёт. Застройщик за свои услуги может взять деньгами, а может построенными площадями, которые потом сможет продать. Наша компания также получает за свои услуги определённые площади, которые потом может реализовать на рынке», – поясняет схему работы генеральный директор «Городской реконструкции пятиэтажек» Валерий Чернышов. По его наблюдениям, к реконструкции отношение жителей пятиэтажек постепенно меняется, и запустила этот процесс начавшаяся реновация.

«Реновация изменила отношение жителей к такой возможности, как реконструкция. Раньше было очень тяжело работать, потому что жители вообще ничего не хотели, от наших предложений отбивались – отстаньте, не трогайте нас. Сейчас люди стали понимать возможности, которые открывает эта программа, хотя по-прежнему, и это видят уже собственники, некоторых соседей тяжело уговорить что-то изменить», – рассказывает Валерий Чернышов корреспонденту Activatica.org уже после того, как закончилась очередная встреча с жителями пятиэтажек. На столе лежат текущие проекты для нескольких домов, книги и учебники по реконструкции домов – ведь реконструкцией, в действительности, архитекторы начали заниматься довольно давно.

03a6938a40795f955e9fc47b66ade1c3.jpg

Фото: Вадим Кантор

По словам Валерия Чернышова, в Москве насчитывается больше тысячи реконструированных, надстроенных домов: было надстроено много сталинских домов, на многих домах появлялись мансардные этажи. Сейчас актуальность этого подхода только повышается, и этим занимаются не только в Москве. К примеру, в Калининграде сделали два очень интересных проекта. Да и в Москве реконструкцией пятиэтажек, оказывается, занимаются давно: на 2-Владимирской улице более 20 лет назад было реконструировано шесть домов.

Как только в Москве заговорили о реновации, с февраля 2017 года в ГРП стало поступать много обращений, люди пытались понять, что происходит. «У нас тут собирались полные залы, мы и сейчас проводим для жителей встречи два раза в неделю. Люди начинают разбираться – что происходит, кто живёт вокруг них и что с их домом делать дальше – попадать в программу реновации или пройти процесс реконструкции», – говорит Валерий Чернышов.

Весь процесс занимает не менее двух лет, из которых первый год уходит на проведение собраний жителей и оформление документации, примерно 10 месяцев занимают сами работы и два месяца приёмка дома Госкомиссией. Для того, чтобы запустить процесс реконструкции, прежде всего в доме нужно организовать жилищно-строительный кооператив (ЖСК), потому что город выдает разрешительные документы только ЖСК, который и нужно создать на период строительства. Для его создания необходимо минимум 5 человек. В ЖСК вступают те, кто собирается покупать дополнительное жильё в этом доме, остальные жители остаются просто собственниками своих квартир. При этом ЖСК обязательно надо зарегистрировать в налоговой инспекции, налогом его деятельность не облагается. Если в доме уже есть ТСЖ, то оно может существовать параллельно, для управления домом.

c26e73df155c90bec9b0a36107b28660.jpg

Фото: Вадим Кантор

Потом надо провести в общей сложности 5 общих собраний жителей:

первое – общее собрание о вступлении в программу;

второе – рассмотрение вопроса о земле, на всё время реконструкции земля на два года передаётся застройщику для проведение всех работ;

третье – обсуждение инфраструктуры дома: какие ставить лифты, какими будут проводка и все коммуникации, каким будет фасад дома и т.д. На этой стадии надо посчитать и все возможные затраты;

четвёртое собрание – выбор компании-застройщика, которого предоставляет только город.

На всех этих собраниях нужно набрать 2/3 голосов.

Пятое собрание – соблюдение техники безопасности при проведении работ. Кто-то захочет уехать на весь срок реконструкции, а кто-то остается жить в доме, при этом надо соблюдать технику безопасности. Из квартиры нельзя будет выйти в любой момент, когда захочется, а только в определённые часы. При этом, независимо от того, останутся люди жить в доме или захотят пожить на съёмной квартире, каждая семья получает компенсацию около 40 тысяч рублей в месяц. Мебель из квартир вывозить не надо.

Год назад, до начала реновации, в Москве было организовано всего 12 ЖСК для проведения реконструкции. За этот год организовано уже 40 новых ЖСК и примерно в 150 домах люди начали проводить собрания. Хотя за год и произошёл более чем троекратный рост, но для Москвы это всё равно пока мизерное количество. Основная причина – жители очень плохо договариваются между собой. Ну и о такой возможности, как реконструкция, далеко не все знают.

79d9bdfdcf520e06eba1629cc149deeb.jpgВалерий Чернышов два раза в неделю встречается с жителями пятиэтажных домов.
Фото: Вадим Кантор

«Основная трудность – это мы сами, потому что мы очень трудно договариваемся, плохо верим в свои силы и больше верим негативу, слухам, догадкам. У нас очень много страхов, возможно, люди излишне много смотрят телевизор. Мы тут даже плакат вешали – «Выключи телевизор, включи мозги». Страх нас парализует, и поэтому за нас кто-то решает. Если дом вышел из программы реновации, то не надо ждать, пока он через 20-25 лет перейдёт в аварийное состояние, надо решать, что делать с домом. И реконструкция даёт такую возможность. Но придётся потерпеть пыль, шум, грязь», – полагает Валерий Чернышов.

Поэтому, прежде всего, нужна команда инициативных жителей, которые запустят процесс и начнут работу среди соседей, возьмутся за организацию ЖСК и за проведение собраний. Потом приглашённые специалисты сделают экспертизу состояния дома.

d7964821ef130473731818a3b3295ee2.jpg

Сам дом обстраивается снаружи новыми стенами, которые станут несущими для надстроенных этажей. За счёт этих внешних стен увеличивается площадь всех существующих в доме квартир, а изменение существующей планировки для каждой квартиры рассматривается отдельно. Потом разбирают крышу и над ней кладут мощное перекрытие. Затем дом надстраивают дополнительными площадями. В доме заменяются на новые все коммуникации, ставится лифт. Для жителей дома все работы проводятся бесплатно. Если кто-то из жителей захочет купить дополнительное жильё в одном из надстроенных этажей, то на начальном этапе стоимость нового жилья составляет 86 тыс руб/кв.м. Эта стоимость будет расти поэтапно, по графику, но не превысит для жителей дома 174 тыс руб/кв.м.

Потолки на всех этажах должны быть одинаковые, и если сейчас в доме высота потолков 3 м, то и в надстроенных этажах они должны быть такими же. После реконструкции срок службы дома продлевается на 100-150 лет.

Кстати, жители нескольких домов на ул. Шверника, про которые Activatica писала в марте, уже провели у себя собрания, и для них уже готовятся проекты реконструкции. В тех домах ещё при постройке существовали лифтовые шахты, хотя самих лифтов не было. После реконструкции с надстройкой в этих шахтах будут установлены лифты.


пост 15 дек. 2017, 0:06

Градозащитники добились двойной экспертизы по Тележной

Решение о формате реконструкции 5 домов на Тележной улице, о которых «Активатика» неоднократно писала, будет принято на основании двух экспертиз: одну проведет компания, выигравшая тендер, а другую - ВООПИиК. Об этом удалось договориться в ходе круглого стола 14 декабря. В мероприятии приняли участие депутаты петербургского ЗакСа, представители исполнительной власти и градозащитники.

пост 10 сент. 2017, 12:57

Прообраз реновации. В Москве идут суды по выселению из пятиэтажек

Что делать, если вы спокойно живете в своем зеленом районе в пятиэтажке, никуда не хотите переезжать - и вдруг узнаете, что на землю, где стоит ваш дом, нацелился строительный гигант? Такой вопрос стоит перед москвичами - жителями дома №11 по Бульвару генерала Карбышева и улице генерала Глаголева. На землю 82 квартала, где стоят дома Карбышева № 11 и Глаголева 16, уже давно положил глаз концерн КРОСТ. Тот самый, что возводит три небоскреба в условиях сверхплотной застройки 75 квартала Хорошево-Мневников.

На

пост 07 июня 2017, 3:44

"Не надо сносить пятиэтажки - есть много других вариантов"

Жителям Москвы, протестующим против массового сноса пятиэтажек, часто приходится слышать: «Если не можете оценить подарок, который вам делает мэрия, оставайтесь навсегда жить в гнилых развалюхах!» Все это – психологическая манипуляция, причем очень нехитрая. Людей ставят перед ложным выбором, внушая, что возможны только два варианта. Но у профессионалов на этот счет совсем другое мнение. Среди них - Юрий Алексеев, профессор кафедры "Архитектура и градостроительство" Московского государственного

пост 20 мая 2017, 14:55

Житель пятиэтажки против строительного гиганта

Москвич Андрей Савельев - владелец квартиры в сносимой пятиэтажке - сейчас находится в состоянии войны со строительной компанией КРОСТ. Он отправил открытое письмо руководству концерна и потребовал от застройщика соблюдения своих прав собственника. Савельев требует от КРОСТа предоставить жилье в своем родном квартале, а не "на выселках", где-то в Митино, или в малогабаритной квартире на обочине Северо-западной хорды.

"Я не буду мириться с тем, что сейчас , нас коренных жителей района

пост 04 мая 2017, 11:50

Школа обороны пятиэтажек: что делать, если ваш дом включили в программу реновации

Вечером 3 мая в центре Сахарова прошел семинар Юлии Галяминой на тему: «Ваш дом включили в программу реновации: как защитить свои права».

Семинар начался в семь часов и должен был продлиться до девяти вечера, однако москвичи, задержавшиеся на работе, продолжали прибывать на него до самого окончания, поскольку проблема сноса пятиэтажек коснулась очень многих, и теперь люди оказались в растерянности. Официальные СМИ

пост 19 марта 2017, 19:44

Не все пятиэтажки одинаково плохи

Жители кварталов, состоящих из пятиэтажных домов некоторых серий, не хотят уезжать из своих районов и считают свои дома достаточно комфортабельными, чтобы жить в них и дальше. Они самоорганизуются и намерены отстаивать свои дома.

Одна из самых обсуждаемых в последнее время тем в Москве – намечающийся снос пятиэтажных домов. Вялотекущая программа сноса жилых домов первого периода индустриального домостроения, под которым в первую

проблема 03 апр. 2018, 12:27 Эта версия еще не проверена модератором, посмотреть последнюю проверенную

Москвичи выступают против закона о реновации

Проблема сноса пятиэтажек затрагивает до полутора миллионов москвичей - согласно законопроекту о реновации, именно столько горожан может быть переселено в новые дома. Некоторые жильцы готовы на переезд - но много и недовольных, которые указывают: их дома, крепкие и просторные, должны стоять дальше. Горожане опасаются, что их выгонят со своих насиженных и обжитых районов. Мнение граждан должно быть учтено, соглашаются чиновники, однако регламентировать процедуру учета мнения граждан в проекте

проблема 13 мая 2018, 10:30 Эта версия еще не проверена модератором, посмотреть последнюю проверенную

В Киржачском районе Владимирской области лес отдают под утилизацию московских отходов. Возможно – от реновации

Более тысячи гектаров владимирского леса отдают «мусорным» инвесторам – миллиардерам Махмудову и Бокареву. Население района активно протестует и сорвало первые слушания по переводу земли, назначенные на 5 сентября. Ситуацию усугубляет отсутствие информации о том, какое именно предприятие собрались строить, и поддержанные самим Митволем слухи о том, что сюда будут свозить колоссальные отходы будущей московской реновации.

пост 19 марта 2017, 19:44

Не все пятиэтажки одинаково плохи

Жители кварталов, состоящих из пятиэтажных домов некоторых серий, не хотят уезжать из своих районов и считают свои дома достаточно комфортабельными, чтобы жить в них и дальше. Они самоорганизуются и намерены отстаивать свои дома.

Одна из самых обсуждаемых в последнее время тем в Москве – намечающийся снос пятиэтажных домов. Вялотекущая программа сноса жилых домов первого периода индустриального домостроения, под которым в первую

пост 04 мая 2017, 11:50

Школа обороны пятиэтажек: что делать, если ваш дом включили в программу реновации

Вечером 3 мая в центре Сахарова прошел семинар Юлии Галяминой на тему: «Ваш дом включили в программу реновации: как защитить свои права».

Семинар начался в семь часов и должен был продлиться до девяти вечера, однако москвичи, задержавшиеся на работе, продолжали прибывать на него до самого окончания, поскольку проблема сноса пятиэтажек коснулась очень многих, и теперь люди оказались в растерянности. Официальные СМИ

пост 20 мая 2017, 14:55

Житель пятиэтажки против строительного гиганта

Москвич Андрей Савельев - владелец квартиры в сносимой пятиэтажке - сейчас находится в состоянии войны со строительной компанией КРОСТ. Он отправил открытое письмо руководству концерна и потребовал от застройщика соблюдения своих прав собственника. Савельев требует от КРОСТа предоставить жилье в своем родном квартале, а не "на выселках", где-то в Митино, или в малогабаритной квартире на обочине Северо-западной хорды.

"Я не буду мириться с тем, что сейчас , нас коренных жителей района

пост 07 июня 2017, 3:44

"Не надо сносить пятиэтажки - есть много других вариантов"

Жителям Москвы, протестующим против массового сноса пятиэтажек, часто приходится слышать: «Если не можете оценить подарок, который вам делает мэрия, оставайтесь навсегда жить в гнилых развалюхах!» Все это – психологическая манипуляция, причем очень нехитрая. Людей ставят перед ложным выбором, внушая, что возможны только два варианта. Но у профессионалов на этот счет совсем другое мнение. Среди них - Юрий Алексеев, профессор кафедры "Архитектура и градостроительство" Московского государственного

пост 10 сент. 2017, 12:57

Прообраз реновации. В Москве идут суды по выселению из пятиэтажек

Что делать, если вы спокойно живете в своем зеленом районе в пятиэтажке, никуда не хотите переезжать - и вдруг узнаете, что на землю, где стоит ваш дом, нацелился строительный гигант? Такой вопрос стоит перед москвичами - жителями дома №11 по Бульвару генерала Карбышева и улице генерала Глаголева. На землю 82 квартала, где стоят дома Карбышева № 11 и Глаголева 16, уже давно положил глаз концерн КРОСТ. Тот самый, что возводит три небоскреба в условиях сверхплотной застройки 75 квартала Хорошево-Мневников.

На

пост 15 дек. 2017, 0:06

Градозащитники добились двойной экспертизы по Тележной

Решение о формате реконструкции 5 домов на Тележной улице, о которых «Активатика» неоднократно писала, будет принято на основании двух экспертиз: одну проведет компания, выигравшая тендер, а другую - ВООПИиК. Об этом удалось договориться в ходе круглого стола 14 декабря. В мероприятии приняли участие депутаты петербургского ЗакСа, представители исполнительной власти и градозащитники.